Публікації

14/03/2017

Договір оренди комерційної нерухомості

Оренда комерційної нерухомості є одним з основних елементів ведення господарської діяльності. Мова іде про місцезнаходження підприємства, оренду складських чи виробничих приміщень, офісних приміщень закритого типу тощо. Так, невелика кількість підприємств малого та середнього бізнесу мають змогу придбати нерухомість для власних потреб. Таким чином, оренда приміщень залишається єдиним виходом зі складної ситуації на ринку нерухомості станом на сьогодні. Володіння нерухомим майном здійснюється на підставі договорів оренди порядок укладення, зміни та припинення яких розглядатиметься в цій публікації.

Отже, у відповідності до ст. 759 Цивільного Кодексу України (далі – ЦК України), за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Слід пам’ятати, що договір оренди нежитлового приміщення, у відповідності до Параграфу 4 Глави 58 ЦК України, є наймом будівлі або іншої капітальної споруди.

Згідно ч. 1 ст. 793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Отже договір оренди комерційної нерухомості має бути укладений письмово.

За загальним правилом існує три істотні умови які є обов’язковими для укладення договору. Такими умовами є предмет, ціна та строк дії договору (ч. 3 ст. 180 Господарського Кодексу України, далі – ГК України). Окрім цього необхідно виділити, що для договору оренди встановлено, також, спеціальні істотні умови крім загальних. Так, відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), строк, на який укладається договір оренди, орендна плата з урахуванням її індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Отже, перед укладенням договору оренди комерційної нерухомості між суб’єктами господарювання необхідно з’ясувати наступне:

  • строк договору та умови початку його перебігу (тобто з моменту підписання договору та скріплення печатками сторін чи з моменту передання наймачеві приміщення згідно з актом, як це передбачено ч. 1 ст. 795 ЦК України);
  • плата за користування майном (з урахуванням її індексації), яка згідно ч. 2 ст. 762 ЦК України та ч. 3 ст. 286 ГК України може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формах, а сама форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Орендар може вносити плату щомісячно або іншим шляхом встановленим договором (ч. 5 ст. 762 ЦК України та ч. 4 ст. 286 ГК України);
  • предмет договору, тобто об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Згідно із ч. 1 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні, яким звісно буде нежитлове приміщення, сюди ж і необхідно включити площу орендованої нерухомості;
  • порядок використання амортизаційних відрахувань;
  • відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

            Рекомендуємо додатково передбачити в договорі наступні умови:

  • мета оренди, наприклад, ведення господарської діяльності;
  • дія договору в частині виконання зобов’язань сторін;
  • стан та тип (виробниче, складське тощо) орендованого приміщення, що варто продублювати в акті, за яким приміщення передається в оренду/повертається орендодавцю;
  • умови покращення стану орендованого приміщення та відшкодування витрат на такі покращення;
  • умови укладення орендарем договору піднайму (суборенди);
  • умови дострокового розірвання договору найму (оренди) та умови його припинення по закінченню строку дії;
  • строк та умови передачі-повернення приміщення в оренду за актом;
  • форс-мажор (обставини непереборної сили);
  • права та обов’язки сторін;
  • порядок вирішення спорів;
  • порядок отримання дублікатів усіх невід’ємних частин договору, в т. ч. самого договору та первинних документів, у випадку, якщо одна із сторін втратить чи пошкодить такі документи;
  • неустойка, штрафні санкції за невиконання або неналежне виконання зобов’язань.

Принагідно зазначити про ч. 2 ст. 793 ЦК України якою передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладений на строк три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, а право користування, яке виникає з такого договору підлягає державній реєстрації відповідно до ст. 794 ЦК України.

Якщо умови договору оренди передбачають автолонгацію або строк його дії буде поновлюватись відповідно до закону (ст. 764 ЦК України) переукладати договір потрібно до закінчення перебігу третього року оренди щоб уникнути порушення приписів ЦК України (ч. 2 ст. 793 та ст. 794) в частині державної реєстрації права користування. У зворотному випадку наслідком є визнання правочину недійсним в судовому порядку на підставі ч. 4 ст. 203 та ч. 3 ст. 215 ЦК України.

В частині внесення змін до договору оренди слід враховувати приписи ЦК України та ГК України.

Так, ЦК України нам каже, що зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.  У свою чергу ч. 1 ст. 188 ГК України передбачає, що зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

На вимогу сторін чи сторони у договорі необхідно чітко визначити умови та порядок односторонньої зміни, наприклад, якщо орендодавець бажає кожного місяця змінювати розмір орендної плати то порядок такої зміни та умови мають бути вичерпно описані в договорі з аргументованими підставами, а якщо договір умов та порядку такої зміни не передбачає, тоді внесення односторонніх змін до договору недопустиме.

В будь-якому випадку зміни в договір мають вноситись у формі його вчинення. Тобто, зміни мають бути викладені письмово.

В частині загальноприйнятого порядку внесення змін до договору сторонам слід керуватись положеннями договору щодо здійснення таких дій, ст. 651 ЦК України та ст. 188 ГК України. Зміна умов договору за взаємною згодою сторін має бути викладена письмово, а це можна зробити у вигляді додаткової угоди.

Щодо одностороннього розірвання договору оренди ГК України містить заборону. Частиною першою ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Натомість договір може бути розірваний за згодою сторін або на вимогу орендодавця з підстав зазначених в ст. 783 ЦК України чи на вимогу орендаря з підстав зазначених в ст. 784 ЦК України.

Аналогічну правову позицію підтримав Вищий господарський суд України у постанові від 21 липня 2016 року по справі № 909/1265/15.

Частина 2 ст. 291 ГК України наводить перелік підстав для припинення договору оренди, а саме:

  • закінчення строку, на який його було укладено;
  • викупу (приватизації) об’єкта оренди;
  • ліквідації суб’єкта господарювання-орендаря;
  • загибелі (знищення) об’єкта оренди.

Увагу слід звернути, також, на те, що згідно із ч. 2 ст. 795 ЦК України, повернення орендодавцю приміщення оформляється актом і з цього моменту договір найму припиняється.

Строк договору найму продовжується автоматично в силу закону на підставі ст. 764 ЦК України, яка передбачає наступне: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. У випадку такої автолонгації пам’ятайте про ч. 2 ст. 793 та ст. 794 ЦК України, які передбачають, що договір оренди укладений на строк не менше трьохрічного підлягає нотаріальному посвідченню, а речове право користування – державній реєстрації.

Насамкінець, відповідно до ст. 786 ЦК України до вимог про відшкодування збитків у зв’язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування орендарю, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог орендодавця починається з моменту повернення речі орендарем, а щодо вимог орендаря – з моменту припинення договору оренди.

Отже, при укладенні договору оренди комерційної нерухомості слід пам’ятати про спеціальні та загальні істотні умови, договірні умови, зокрема, але не виключно про зобов’язання посвідчувати договір оренди нерухомості, якщо він укладається на строк три роки і більше, і зареєструвати право користування, яке виникає з такого договору.

 

Корпоративні договори між учасниками товариства з обмеженою відповідальністю: Велика Британія та Україна